Question

Что это такое — эскроу-счет и для чего он необходим?

С 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам. Применение новых механизмов финансирования жилищного строительства является мерой по обеспечению безопасности и надежности вложений средств граждан в строительство жилья. Ожидается, что благодаря этой системе в России исчезнет проблема обманутых дольщиков.

Answer 1

Насколько я понимаю, государству надоели жалобы толп обманутых дольщиков на растраты, воровство, кассовые разрывы и бегство с их кровными деньгами строительных магнатов, и оно без вложений решило навести иной порядок, введя гарантов стройки в виде банков. Теперь деньги дольщиков будут в банке, а тот оплатит работы только по факту их выполнения. Стройтресты застонали: ни украсть без сговора с банком, ни перебросить на другой объект - и ответили подорожанием и так недешевого нового жилья. Я преподаю английский, но само слово эскроу на нем мне ничего не говорит. В России это будут счета с выплатой при условии выполненных работ на стройке. Не построил - не получишь. Русская и английская Википедии подтверждают, что речь идёт о трёхстороннем договоре Escrow, где средства покупателя до выполнения условий продавцом не важно в какой сфере поступают в распоряжение третьей стороны - банка или юридической фирмы - как бы в залог оплаты. Договор хранился у нее же, и название в английском от [старофранцузского][­<wbr />1] слова escroue - кусок, клочок бумаги или пергамента, на котором он написан.

Пергамент эпохи Меровингов из Википедии.

Answer 2

На самом деле это явный идиотизм. Поясняю: раньше застройщик собирал авансом деньги с дольщиков и вкладывал их в строительство объекта. Ему не нужно было брать банковский кредит, оформлять залоги или страховки, именно за счет этого дольщик мог сэкономить 20-50% от цены готовой квартиры, если бы он покупал её в уже сданном доме.

Но оборотная сторона медали - кидание застройщиками клиентов, когда намеренно или в силу форс-мажорных обстоятельств застройщик не мог ни закончить строительство, ни вернуть средства дольщиков. Особенно часто такое случалось, когда заявленная цена долевого строительства отличалась от рыночной цены на первичке в 2 и более раза. Это сразу говорило либо о намерении кинуть, либо о заведомо невыполнимых обязательствах.

Теперь по закону долевое строительство в прежнем виде невозможно. Предлагается, что клиент помещает свои деньги на эскроу-счет в банке, где они просто лежат до окончания стройки. Банк их застройщику не даёт до момента сдачи дома, застройщику приходится брать кредит в том же банке, что автоматом повышает стоимость строительства на 20-50%. То есть для клиента вообще теряется какой-либо смысл связываться с недостроенным домом: ты отдаешь деньги, которые лежат себе в чужом банке, квартиру в итоге тебе же продают по рыночной цене без всяких скидок. Возникает вопрос: на хрена козе баян? В смысле, зачем на год-другой замораживать свои кровные деньги на эскроу-счете, если можно купить по той же цене квартиру в уже сданном доме здесь и сейчас. Единственные выгодополучатели в этой схеме это государство (спихивающее с себя проблемы обманутых пердольщиков) и банкиры, имеющие выгоду как с застройщика (через выданный кредит), так и с покупателя (чьи деньги зависают на эскроу-счете).

Answer 3

Эксроу счет для российского бизнеса новое понятие. Связано оно со строительством жилого недвижимого имущества. Данный счет открывается для продавца, на него поступают деньги покупателей, но получит он их только после того как выполнит перед ними свои обязательства. Иными словами пользоваться он ими сразу не сможет.

В реалии строительная организация объявляет о строительстве дома и желающие могут вкладываться в строительство, но вот самому строителю деньги будут доступны только после того, как он построит дом и передаст его покупателю. День на строительство он будет использовать либо свои либо возьмет в кредит, а отдавать будет этот кредит, когда построит дом.

Так государство придумало механизм якобы защиты (своей заботы о гражданах) людей от потери своих денег. Но по факту сняло с себя ответственность и априори получается, что строительство, т.е. готовая квартира будет стоить дороже, что сводит к тому, что нет выгоды вкладываться на этапе строительства жилья. Вместо того, чтобы решить проблему обеспечения граждан жильем и сделать жилье более доступным, возможность купить жилье немного дешевле закрыли напрочь. А ведь можно было бы пойти другим путем и найти возможность поддержать строителей.

Для меня и думаю, что не только для одной, остается загадкой, почему в самой большой стране мира и самой богатой природными ресурсами стране, так мало государство помогает своим гражданам? Люди за свой счет готовы решать проблемы с насущным жильем, берут ипотеку, вкладываются в долевое строительство и вместо того, чтобы им помочь решить вопрос жилья, государевы мужи находят способы наоборот эти возможности минимизировать и сократить. Неужели государству выгодно, что его граждане живут в плохих условиях? Когда в одной квартире живут три или четыре поколения?

Answer 4

Схема простая. Вы платите за квартиру, которую, возможно, получите через 2-3 года. Ваши деньги замораживаются на специальном счете (эскроу-счет). Застройщик получит деньги только тогда, когда сдаст квартиру. Деньги в обмен на квартиру. Если дом не будет построен, вам деньги вернут. Вам спасибо от банка.

Кому это нужно? В первую очередь государству, чтобы его не донимали бунтующие обманутые дольщики.

С точки зрения застройщика. Раньше он финансировал стройку за счет дольщиков вместо того, чтобы брать кредит в банке. Стоимость квартир, условно равнялась стоимости строительства минус банковский процент, на котором застройщик экономит, квартиры дольщикам при этом обходились дешевле.

Теперь застройщик будет выставлять цену, которая будет по прогнозу через 2-3 года (цены способны только расти, хотя бы из-за инфляции, зачем продавать квартиру сейчас, если завтра ее цена вырастет) плюс банковский процент за обслуживание кредита.

Для дольщика выбор либо покупать готовую квартиру по сегодняшним ценам, либо ту которая будет построена через 2 года по цене которая будет через 2 года. Нормальный человек предпочтет первый вариант. Второй вариант годится только для случая, если не хочешь упустить покупку квартиры именно в данном конкретном месте, потому что, когда она будет готова, будет поздно. Например, если дом строится посреди Красной площади.

И наконец банк. Он бесплатно получает ваши 10-15 миллионов на 2-3 года и кредитует ими застройщика под 15-25 процентов годовых.

Answer 5

Эскроу-счёт - специальный условный счёт, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определённых обстоятельств или выполнения определённых обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты.

В основе сделки лежит исполнение трёхстороннего договора, который заключён между участниками: продавцом, покупателем и третьей стороной (банком или иной организацией). Последний выполняет функцию доверительной стороны и гаранта.

Процесс открытия эскроу-счёта:

• составление и подписание трёхстороннего договора, сторонами которого являются плательщик (т. н. депонент), получатель (бенефициар), а также доверительное лицо,
• регистрация соответствующего счёта,
• размещение на нём оговоренной денежной суммы, используемой для выполнения расчётов по торгово-финансовой операции, выступающей предметом договора.

В свою очередь, банк (доверительная сторона) обязуется обеспечивать наличие не снижаемого остатка путём технической блокировки денег до выполнения оговоренных обязательств.

В 2017 году в РФ началась реформа в области недвижимости. Основная часть этой реформы — новый механизм финансирования строительства. Ранее застройщики напрямую от покупателей получали деньги и осуществляли на них строительство дома. В случае банкротства строительной компании дольщики не получали свои квартиры и теряли деньги.

С 1 июля 2019 года девелоперы начали осуществлять строительство объектов на собственные средства или пользоваться кредитными инструментами. Застройщик получит деньги от дольщиков только после введения дома в эксплуатацию. Это защитит покупателей от недостроев.