Question

В какую недвижимость выгоднее вкладываться?

Т.е. квартиры, дачные участки, танхаусы, коттеджи или просто земельные участки. Откуда и какие доходы можно получить?

Answer 1

В РФ так часто меняются законы и сами обстоятельства жизни, что предугадывать, рассчитывать и планировать стало неблагодарным делом. Например, когда-то очень сильно ценились гаражи. Вначале 80-х годов за хороший кирпичный гараж в хорошем месте можно было было купить машину. Гараж можно было сдать в аренду и получать прибыль. А потом все поменялось и гаражи обесценились.

В некоторых городах, где плохо с работой, трудно сдать хорошую квартиру в хорошем кирпичном доме в центре города. Некоторым, приходится сдавать за цену ненамного превышающую коммунальные платежи.

Мне рассказывали, что очень трудно продать дом, площадью более 150 квадратных метров, потому что мало потенциальных покупателей на такую стоимость. При этом удельная цена, то есть цена одного квадратного метра в таком доме оказывается очень небольшой, существенно ниже, чем в малогабаритной квартире.

А года 3-4 назад я видел, как один застройщик не смог продать многокомнатные квартиры в хорошем экологически чистом районе областного города и вынужден был перепланировать эти квартиры под однокомнатные и под студии. Мне очень понравилась одна студия (без отделки), где за счет архитектурных изысков получался очень высокий потолок в части помещения. То есть молодая спортивная семья могла бы сделать там второй полуэтаж, причем квартплата осталась бы прежней.

Хотя предсказание дело неблагодарное, но мне представляется, что лучше всего вкладываться в квартиры-студии или хорошие однокомнатные квартиры с хорошей кухней-залом и лоджией. Причем, если у Вас есть деньги и Вам не очень срочно нужен доход, то покупайте там, где скоро, через 2-3 года ожидается улучшение инфраструктуры и как следствие увеличение цены как на сдачу внаем, так и на продажу.

Вам наверняка будет полезно прочитать ответы разных людей на два вопроса, составляющих основу Вашей проблемы и Вашего вопроса.

Что такое перспективное жильё. Как и где его найти и каким оно бывает?

Какие распространенные ошибки допускают самостоятельно сдающие внаем жильё?

А еще, если Вам важно оставить это жильё своим внукам, то покупая новострой не пожалейте сил для того, чтобы выяснить качество строительства.

В каждом городе и регионе свои особенности, поэтому Вам нужно узнать цену квартиры и цену за которую обычно сдают внаем квартиру подобного типа. И самостоятельно проанализировать в каком сегменте это соотношение будет наилучшим для Вас. Провести небольшой математический экономический анализ.

Answer 2

На мой взгляд самым выгодным вложением в недвижимость является покупка квартиры в стадии строительства.

Во-первых, стоимость квадратного метра в стадии строительства значительно ниже, нежели уже построенного жилья. Стоимость квадратного метра квартиры после введения дома в эксплуатацию возрастает до 30%. Как показывает практика строятся квартиры современными застройщиками в течение 1-1,5 лет. Т.е. за 1,5 года получаем 30% от стоимости вложений. В банках таких % по вкладам нет. Квартира с ремонтом, даже частичным стоит еще дороже.

Во-вторых, на новостройке легче заработать на сдаче в аренду. Стоимость аренды таких квартир выше, да и желающих больше чем на вторичку.

Answer 3

Если уж выбрали вкладываться в недвижимость (а не в ПИФы, ОФЗ, валюту и драгметаллы или антиквариат), то возникает вопрос как именно вы собираетесь вкладываться?

Если купить что-то, чтобы потом сдавать, то это коммерческая недвижимость. Гораздо выгоднее, чем просто купить квартиру и сдавать её (Квартиры в Германии - отдельный разговор - очень выгодно, стабильно и безопасно). В этом случае доходность по сравнению с теми же ОФЗ сопоставима, если не меньше, а хлопот - не сопоставимо больше.

Если купить что-то, чтобы потом перепродать, то тут варианты:

Неплохой вариант - купить на стадии котлована, потом продать введенное в эксплуатацию. Но это долго (до 2-3 лет), так что нужно иметь для этого совсем свободные средства и еще посчитать выгоду по сравнению с вложением тех же средств в ПИФы, например.

Более быстрый вариант - купить дом задешево (именно дом, потому что рынок квартир достаточно ранжирован - примерно ясно сколько та или иная квартира может стоить, а вот с домами - кто во что горазд: и плохое выставляют за дорого и хорошее, бывает задешево)

Еще относительно быстрый вариант - купить большой участок земли и распродать его маленькими участками, но эту область я не очень хорошо знаю.

А если говорить о субаренде, то есть арендовать что-то большое, а потом сдавать в субаренду маленькими кусочками (землю или офисы или места в торговом центре), то это тоже вариант выгодный, при чем, при определенной сноровке можно обойтись почти без вложений.