Question

У покупателя в течение 3-х лет забирается квартира, если продавец- банкрот?

Хотелось бы подробнее узнать это действо. Возвращаются ли деньги и как - частями или единым платежом? Кто считается виновным и применим ли моральный ущерб?

Answer 1

Это часть стандартной процедуры банкротства применительно к физическому лицу. Суть в том, что внешний (финансовый, арбитражный) управляющий может инициировать через суд отмену сделки купли-продажи, если с момента сделки и до момента обращения в суд по поводу признания должника банкротом прошло менее трех лет и сделка имеет признаки фиктивности, т.е. заведомо ухудшила финансовое положение банкрота. Таких признаков несколько:

• цена существенно ниже рыночной, на практике это не менее 500 тысяч рублей "скидки", особенно если "скидка" превышает 20% от рыночной стоимости (т.к. уровень цен в той же Москве и провинции очень сильно разный, то в каждом конкретном случае проводят аудит и анализ рынка);
• сделка носила формальный характер, например, продавец продолжал пользоваться квартирой после продажи, продал ближайшим родственникам и т.д.

Если суд признает сделку фиктивной, она отменяется, квартира возвращается продавцу и выставляется управляющим на реализацию, а горе-покупатель включается в число кредиторов четвёртой очереди (как правило, шансы что-то получить там нулевые).

Так что если вы приобрели квартиру на вторичке добросовестно, по среднерыночной цене, сами ею пользуетесь, в родственных отношениях с продавцом не состоите, то беспокоиться вам не о чем, поскольку в результате сделки имущественное положение банкрота не ухудшилось - он просто обменял часть своего актива в форме недвижимости на эквивалентный актив в денежной форме, а куда он в итоге дел вырученные за продажу деньги - это не ваша забота.

Answer 2

Если сделка совершена между родственниками, то риск признания сделки в данном случае увеличивается. Кроме того, если сделка заключена по явно заниженной стоимости, то ее тоже могут признать недействительной. Кто виновен? Будут разбираться в конкретной ситуации и устанавливать мог ли об уходе от ответственности (от обязательств) продавца знать покупатель. Если установят факт сговора, то квартиру и деньги не вернуть. Если ситуация обратная, то покупатель может быть признан добросовестным покупателем. В судах сложилась определенная практика. Так, если стоимость и положения договора соответствовали рыночными, то покупатель приобретает статус добросовестного. На его защите стоит Гражданский кодек РФ (ст. 302). Если все же имущество истребовано, то приобретатель может воспользоваться правом требования компенсации в порядке ст. 68.1. ГК РФ. Родственника же, как правило, обязуют возмещать стоимость квартиры по рыночным ценам или вернуть недвижимость в натуре. Стоит отметить, что не только родственные, но аффилированные (в том числе деловые) связи могут привлечь внимание к подобной сделке по отчуждению имущества. Есть право требования компенсации морального вреда в суде. Однако придется доказать факт причинения физических или нравственных страданий.

Answer 3

Как-то все это странно. Продавец банкрот, но если его недвижимое имущество не описано, если на него не наложен арест и прочие санкции он имеет полное право распоряжаться им как угодно - может продать или подарить.

Продать квартиру на которою наложен арест в связи с банкротством практически невозможно. Прежде всего суд, принявший такое решение должен извести органы регистрирующие "передвижение" недвижимости о том что на квартиру наложен арест (залог). Да и адвокат покупателя должен поинтересоваться статусом квартиры. Узнав о факте банкротства покупателя, о "нехорошем" статусе квартиры, любой нормальный адвокат предупредит об этом своего клиента.