Да, сбор документов при продаже комнаты в коммунальной квартире- дело непростое.
Коммуналки бывают двух типов, коридорного и секционного
Что лучше комната в коммуналке коридорного типа или секционного?
Обычно (но не всегда) в коммуналках коридорного типа индивидуальная форма собственности, а не долевая. И поэтому не нужно брать согласие соседей. В коммуналках секционного типа, чаще всего долевая собственность и необходимо согласие собственников. Судя по статьям в Интернете в Москве и Питере возможно послать заказным письмом с уведомлением всем совладельцем письмо, о предоставлении им преимущественного права покупки, и если они не ответят на этом письме (через месяц, кажется), то все Ваши хлопоты позади. Но в других городах требуют нотариально заверенные отказы. То есть нужно собрать всех соседей с паспортами и документами на жилье у нотариуса и оформить отказы. Обычно всех собрать сразу невозможно, придется собирать частями. Ходить же с каждым отдельно долго и дороже. Если собственность семейная, то должны прийти все члены семьи, имеющие паспорт, даже дети-подростки. Сложности возникают, если кто-то работает вахтовым методом, если чей-то график работы не позволяет отпроситься с работы в рабочее время. Тогда нужно собрать людей в традиционный обеденный перерыв, или, некоторые нотариусы работают в субботу утром.
Если кто-то из соседей вышла замуж, меняли фамилию, и паспорт на одну фамилию, а правоустанавливающей документ на другую, не забудьте у Нотариуса сделать копию свидетельство о браке.
Но самое тяжелое, получить согласие органов опеки, если собственниками какой-то комнаты являются несовершеннолетние (до 18 лет) дети. Это сделать очень тяжело. Бегать нужно не Вам, а родителям этих детей, но у них нет никакой мотивации к тому, чтобы хлопотать и бегать. Такие согласия органов опеки делаются долго, месяц.
Часто (особенно органы опеки) требуют справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, причем, порой всех соседей. В интернете пишут, что это не очень-то законно, но, практика такова.
Если часть комнат муниципальные, то согласие должна дать Администрация Района.
Отдельная проблема, связанная со сроком годности этих документов, то есть нельзя ли получить отказы соседей и документы органов опеки заранее. Это юридически спорный вопрос. Многие говорят, что такие документы действуют два года, как срок гражданской исковой давности. В некоторых регистрационных управлениях некоторых городов принимают только "свежие" документы, иногда до конца календарного года.
Кроме того, непосредственно перед продажей нужно взять справки об отсутствии задолженности за все коммунальные платежи (то есть 2-3 дня побегать по всему городу), справку об отсутствии ареста.
Технический паспорт на жилое помещение, выданный БТИ
Предпродажная справка из БТИ или (иногда и-или) подобные документ типа Выписки из финансового лицевого счета, (обобщающий и итоговый документ по результатам "беготни" по коммунальным платежам вода-тепло-электро-газ-капремонт-лифт-антенна-домофон)
Вам наверняка будут интересны и некоторые другие смежные вопросы о недорогом жилье и его продаже, которые я раньше задавал на БВ.
Вот некоторые из них
Какие ошибки следует не допустить при самостоятельной продажи комнаты?
Какие распространенные ошибки допускают самостоятельно сдающие внаем жильё? этот вопрос получил несколько блестящих ответов, которые трудно узнать, даже на какой-то платной консультации.
Как безопасно совершить куплю-продажу жилья без посредников?
Как найти дешевое изолированное малое жильё по цене комнаты?
Когда активизируется рынок дешевой недвижимости в 2015 году?
Какие важные жаргонизмы у риэлторов?
и еще некоторые вопросы я задавал, связанные с объявлениями, с местами общего пользования в коммуналке.
Формально нужно, чтобы все были выписаны (сняты с регистрации)
Но если покупатель доверяет Вам и не возражает, чтобы Вы выписались спустя месяц-два, лучше пойти по этому пути. Это сбережет время беготни по военкоматам, где могут запретить снятие с воинского учета, без постановки на новый учет. Если у Вас уже нет другого уже купленного жилья, где Вы прописаны, случиться юридически-организационный казус и, возможно, патовая ситуация. При таком подходе, если Вы переселяетесь, Вам нужно будет навестить военкомат не дважды, а один раз, а паспортный стол не четыре раза, а дважды, тем более, что выписку и прописку делают не очень быстро (около 2 календарных недель).
Подготовку документов при продажи коммуналки риэлторы, обычно не делают ни за какие деньги, особенно по вопросам "Разрешение органов опеки и попечительства" и "отказам соседей" (или Администрации, если часть комнат муниципальные). Однако, я бы посоветовал Вам в Вашем городе за скромную плату договориться о консультации с опытным риэлтором, которые сталкивался не только с квартирами и особняками, но и хорошо знающий местные особенности продажи коммуналок. Либо чтобы такую платную консультацию Вам оказали в регистрационном управлении, кто-то из их сотрудников. Иначе, решить Вашу проблему, к сожалению, почти невозможно.
