Лично я предполагаю, что не позднее второй половины 2014 года начнется падение цен на недвижимость т.к. для этого есть несколько предпосылок о которых я расскажу чуть ниже. А пока хотел бы констатировать факт стагнации российского рынка недвижимости в течении нескольких последних лет, в течении которых продавались в основном однокомнатные квартиры, чуть меньше двухкомнатные, а трехкомнатные вообще практически не продавались. Именно поэтому стоимость квадратного метра однушки значительно выше стоимости квадратного метра трешки в одном и том же доме. И это не спроста и лишний раз подтверждает мои слова о стагнации рынка недвижимости.
Кроме того в течении последнего месяца 2013 года в Москве и рублевый, и долларовые цены на недвижимость двинулись вниз, что подтверждается графиками из авторитетных источников:
Такое чтобы и рублевые и долларовые цены начали снижаться одновременно за всю историю России встречалось не так часто, а это уже кое о чем говорит. Кроме того на графиках видно, что и долларовые и рублевые цены на недвижимость за последние 2 года практически не растут, а топчутся на одном месте. Отдельные колебания были в основном вызваны изменением курса рубля по отношению к доллару. Кроме того на этой неделе даже на Бизнес-ФМ передали, что за 2013 год стоимость недвижимости в Москве выросла всего на 1%, что в 7 раз ниже инфляции. Неужели и после этого кто-то продолжает думать, что рост стоимости недвижимости продолжится? Если таковые еще остались, то на закуску даю обещанные предпосылки снижения стоимости недвижимости в России:
- Стагнация рынка недвижимости России в течении последних нескольких лет, о чем я написал выше;
- Рост цен на недвижимость в Москве за 2013 год на уровне 1%, что ниже процента инфляции за тот же период и равносильно снижению цен;
- Одновременное падение и рублевых и долларовых цен на недвижимость в Москве за декабрь 2013 года свидетельствует о том что "не все ладно в датском королевстве", а это может послужить началом глобального разворота рынка недвижимости от роста к падению;
- Вяло текущий мировой кризис приводит к снижению цен на сырьевые ресурсы, что в конечно итоге приводит к уменьшению маржи экспортеров России в следствии чего на российский рынок попадает меньше "шальных денег", уменьшаются бонусы вип-менеджеров, прекращается рост заработной платы сотрудников российских компаний, что в конечном итоге ведет к уменьшению платежеспособного спроса;
- Общая тенденция правительства России направленная на повышение доступности жилья за счет снижения цен на недвижимость и уменьшения процентных ставок по ипотеке. Эта тенденция поддерживается в том числе и действиями Центрального банка России за последние пол года;
- Расширение границ Москвы за счет новых территорий снимает самый главный аргумент роста цен на недвижимость - "нет места для строительства". Новые территории присоединенные к Москве в 1.5 раза превышают ее нынешнюю территорию и места для строительства теперь хоть отбавляй. Снижение цен на недвижимость в Москве неминуемо приведет через некоторое время к снижению цен на недвижимость в регионах России;
- Ну и наконец самое главное. С 2014 года вводится налог на недвижимость от кадастровой стоимости недвижимости (сопоставим с рыночной стоимостью недвижимости), а это значит, что в 2015 году все получат письмо счастья из налоговой, где размер налога на недвижимость будет в несколько раз превышать размер нынешнего налога. К чему это приведет? Правильно, это приедет с одной стороны к массовой продаже инвестиционных квартир, количество которых например в Москве приближается к 30% от общего количества московских квартир, а с другой стороны пенсионеры начнут массово продавать свои квартиры в центре Москвы для переезда на окраины, поскольку российские пенсионеры и так едва сводят концы с концами, а повышение налога на недвижимость может оказаться для них вообще неподъемным. Таким образом массовый выброс на рынок огромного количества квартир приведет к стремительному падению цен на недвижимость, несмотря на отложенный спрос который сейчас имеется. За обвалом цен на московскую недвижимость незамедлительно последует обвал цен на недвижимость в регионах, правда в регионах падение цен в абсолютных значениях будет несколько ниже, поскольку там и сейчас стоимость недвижимости в разы меньше чем в Москве.
Таким образом, если кто-то прямо сейчас собирается покупать недвижимость, то это действительно не самое подходящее время. Если есть возможность подождать с покупкой 1.5-2 года, то через 1.5-2 года на имеющиеся накопления можно будет купить вместо однушки - двушку, а вместо двушки - трешку.
P.S. Как и все люди я склонен ошибаться, но только время сможет рассудить кто был прав, а кто нет...