На этот счет есть хорошая статья под номером 29 ФЗ "О Банках и банковской деятельности". Вот что она гласит:
Поэтому смотрим кредитный договор, куда банк может включить условие изменения процентной ставки на весьма законных основаниях. Если таковой пункт есть, то может, если нет, то можете быть спокойны. В любом случае всегда стоит внимательно читать все договора, что подписываете, в том числе и прописанные мелким шрифтом.
Рынок вторичного жилья уже просел и к лету достигнет своих низов. Начнет ли он осенью восстанавливаться (это особенно касается хрущевок) - это большой вопрос, т.к. новострой будет только прибавляться и кредитуется он по льготной ставке.
Сложно сказать некий общий процент ставки, так как в Сбербанке условия зависят от конкретной программы ипотеки. Так ставка ипотеки на приобретение новостройки будет существенно отличаться от ставки на приобретение частного дома на вторичном рынке. Так практически в любом банке. Поэтому что бы узнать конкретную ставку нужно определится с программой ипотеки. По данным портала vbr.ru, Сбербанк предлагает ставку от 9% по программе Молодая Семья, от 10% на покупку готового жилья, и от 10,9% для военной ипотеки. Плюсом возможны различные спецпредложения от застройщиков и льготные программы кредитования на специальных условиях для держателей зарплатных карт и т.д.
Можно посмотреть сводные данные по ставкам Сбербанка по ипотеке здесь
Вот, например, что на нем пишут по программе ипотеки Акции на Новостройки. Общий который указывается от 9,5%, однако если уточнить условия программы то можно узнать следующее:9,5% годовых — единая базовая ставка 9,4% годовых — ставка при условии оформления услуги электронной регистрации сделки. 7,4% годовых — ставка по программе субсидирования ипотеки застройщиками. 7,5% годовых* — ставка по программе субсидирования ипотеки застройщиками при условии электронной регистрации сделки. Надбавки: +1% — при отказе от страхования жизни и здоровья заемщика в соответствии с требованиями Банка; +0,5% — для клиентов, не получающих зарплату на счет карты/вклада в Сбербанке.
То есть базовая указана в 9,5% а по факту можно оформить и на 7,4%.
Так что нужно четко и конкретно смотреть на каждую программу и условия. Выделить одну общую ставку не получится.
Для того, чтобы понять, как формируется ставка кредита по ипотеке надо разобрать несколько её составляющих.
- Откуда взять деньги на выдачу кредита банку? Их надо взять из собственных пассивов. А они формируются из разных источников. Источники банка с самыми низкими ставками - это кредиты ЦБ. То есть ЦБ кредитует банк, а банк в свою очередь кредитует потребителей. Кредиты ЦБ самым крупным банкам выдаются под ставку рефинансирования. Сейчас у нас в стране сформировались условия для снижения ставки рефинансирования, но насколько она снизится за год неизвестно. Сейчас ставка составляет 9,25%. Смысла выдавать кредит под более низкий процент - нет. При этом даже не всем банкам удастся привлечь кредит именно по этой ставке. Обычно она поднимается на 1-2%.
- Ни один банк, как коммерческая структура, не будет работать себе в убыток. С каждого конкретного продукта надо получить прибыль. Это значит, что к минимальным ставкам добавится ещё 1-1.5%, которые пойдут на обслуживание сети, на поддержание текущей деятельности банка.
- Ну и, конечно же, банк, как и любая другая кредитная организация, всегда закладывает плату за риск в тело кредита. По разным кредитам риск неоплаты разный, но он всегда есть. Ипотека страхуется от несчастных случаев и смерти плательщика, но от банкротства и от неоплаты не застрахуешься. Неизвестно, что будет с кредитом, если плательщик потеряет источник финансового существования или просто откажется платить. Обычно в таком случае изымают объект недвижимости находящийся под залогом и после этого его реализуют с дисконтом. Но так как обычно покупка-продажа недвижимости не является профильной деятельностью банка - это ведёт к убыткам. Отсюда и надбавка за риск этих убытков. Эта цифра изменяется в зависимости от надежности плательщика. Но даже минимальная надбавка не может быть ниже 1% к ставке.
- В пользу ипотеки действуют поддерживающие программы федерального и регионального уровней, а также программы специальных фондов. За счет средств из этих фондов ставки могут быть ниже, чем минимальные от банков, но надо понимать, что объем таких кредитов ограничен и большинство ипотек проходит без специальных программ.
Таким образом, согласно нынешним условиям ипотека по ставке ниже 11% невозможна. Если инфляция в стране останется на уровне 4-5%г/г, то возможно и даже более вероятно снижение по ставке ипотеки до 9%. Так что снижение до 6-7% возможно только в разовых случаях и это больше напоминает предвыборные популистские заявления.
Снизить действующую ставку вполне возможно, доступно это тем у кого данная ставка превышает показатели 12 - 13 %. Для этого нужно идти в банк. Например у наших знакомых по кредитному договору было 15 процентов. После того как они обратились в отделение Сбербанка, которое специализируется на выдаче ипотечных кредитов, предоставили договор, паспорт и написали заявление, их ставка по ипотеке понизилась ровно на три процента и стала 12 % годовых. Считаю что это весьма неплохо. Естественно что надо рассматривать каждый случай в отдельности, поскольку наличие разного рода страховок также играет в данном случае определённую роль.
