Рыночная и инвентаризационная стоимость квартиры, действительно, могут различаться весьма существенно.
Почему?
Все просто — потому что используются разные способы расчёта этой оценки.
Рыночная цена — это цена «привлекательности» квартиры. Она по своей сути — компромисс между размером затрат, которые готов понести покупатель для приобретения этого объекта, и размером доходов, которые покупатель желает получить от продажи. Такая цена, помимо примерной оценки затрат на строительство точно такой же квартиры, учитывает очень много разнообразных факторов. Причём часть из них в деньгах оценить сложно. Это может быть, например, близость к определённому месту работы, наличие (отсутствие) телефона или возможности подключения к интернету, наличие неподалёку станции метро или, наоборот, удобного подъезда на машине и тому подобное.
Так что рыночная стоимость — это договор между возможным покупателем и продавцом, между их конкретными на данный момент выгодами.
Стоимость, которую Вы назвали государственной, — оценка, которую рассчитывает Ростехинвентаризации (БТИ).
Инвентаризационная стоимость — это размер возможных затрат на строительство квартиры. Причём не конкретно этой (в этом районе, с таким расположением. планировкой и тому подобное), а типичной стандартной для такого же типа дома.
Кстати, в качестве основы берётся себестоимость (средняя), существовавшая на 1 января 1990 года. Без учёта накруток реального строителя — только стоимость материалов, проекта, средняя зарплата рабочих и прочие нормативы именно себестоимости. Она корректируется на повышающие коэффициенты (в каждой местности свои, но опять же средние). По идее они должны учитывать инфляцию за все эти годы — но опять-таки не реальную (как мы все видим), а официальную (по статистике). Кроме того, применяются и понижающие коэффициенты — они учитывают устаревание (износ) квартиры (отдельных её частей — по назначению помещения).
Реальное физическое состояние квартиры (качество отделки помещения, повреждения из-за воздействия природы или человека, экология внешней среды, социальная инфраструктура в месте нахождения жилого объекта и многое другое) во внимание не принимается. Не учитывается и то, имеет ли конкретная квартира какие-то улучшения по сравнению с типовой или дефекты (и можно ли эти дефекты устранить).
Все затраты и коэффициенты, на основании которых идёт расчёт, повторюсь, - средние. Как может выглядеть «среднее значение» между хрущёвкой в спальном районе и элитным жильём, наверное, можете себе представить.
Именно поэтому она такая странная и настолько отличается от рыночной.
В принципе, государственная оценка стоимости объектов недвижимости производится, в первую очередь, для нужд именно государства. В частности, от неё считается налог на имущество физических лиц. Можно было её применять и при оценке налога на доходы физических лиц при заключении договоров дарения между лицами, не являющимися родственниками (что очень выгодно — налог ниже и намного).
К слову говоря, переход на налог на недвижимость (планируется к 2018-ому году) эту лавочку предполагает прикрыть — перейти на «оценку, близкую к рыночной». Как это будет выглядеть на практике, сказать сложно.