Question

Допустимо ли в договоре аренды здания условие об автоматическом продлении?

Я имею ввиду по истечении срока действия договора или это условие ничтожно?.

Answer 1

В соответствии с требованиями п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ государственная регистрация договора аренды недвижимости необходима в том случае, если такой договор заключен на срок не менее года.

При намерении сторон продолжить аренду помещений по окончании срока, установленного вышеуказанным договором, возможно как заключение нового договора аренды, так и продление срока действующего договора.

Гражданским законодательством определены случаи автоматической пролонгации ряда договоров в связи с отсутствием отказа от их продления (ст. ст. 540, 621, 684, 1016 ГК РФ). В частности, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Из смысла нормы п. 2 ст. 621 ГК РФ следует вывод, что в указанном случае договор продлевается на неопределенный срок автоматически (то есть при отсутствии какого-либо дополнительного документального оформления намерения сторон о продлении аренды).

При автоматической пролонгации действующего договора договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку при автоматической пролонгации действующего договора срок действия договора (с учетом его пролонгации) признается неопределенным, а не заключенным на срок не менее года, как указано в п. 2 ст. 651 ГК РФ, то по формальным основаниям такой договор не подлежит государственной регистрации.

Аналогичная позиция выражена в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59. В частности, судом определено, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в регистрации, поскольку согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Answer 2

Допустимо, обычно такой пункт дается в следующей редакции: "Договор считается пролонгированным на прежних условиях, если не позднее .....(такого-то числа - как правило, за 20 дней до срока окончания Договора) ни одна из Сторон не уведомит другую Сторону об отказе в продлении Договора либо о необходимости изменения его условий. В этом случае договор считается пролонгированным на настоящих условиях на срок ...."

Если такого пункта нет, договор закончился, а арендатор продолжает занимать арендуемое помщение, то арендодатель, согласно ГК, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы на тех же условиях, что и в истекшем договоре вплоть до заключения нового договора аренды.