Я уже больше 10 лет занимаюсь бизнесом в сфере коммерческой недвижимости. Могу сразу сказать, что период "шальных денег" в целом закончился как раз с кризисом 2008-09 годов. Тогда люди гораздо легче расставались с деньгамии с меньшими сомнениями открывали новое дело. Сейчас и с тем, и с другим намного сложнее.
Ставка аренды так в целом и не возвратилась к докризисной отметке, арендный бизнес переживает все последние 10 лет, что называется, "непростые времена". Но главное даже не в этом - изменились экономические реалии. Вот какие основные факторы я могу назвать:
- с развитием информационных технологий нет особой нужды в нахождении сотрудников именно в офисе - работать вполне можно удаленно, из дома, поэтому тяжело сдаются традиционные офисные помещения от 20 квадратов и больше, особенно на несколько комнат;
- крупные торговые сети задавили мелкие магазинчики, поэтому спрос на малые торговые площади на первых этажах жилых домов упал, в этом сегменте проседание аренды наиболее велико, и стоит по соседству открыться гипермаркету, привлекательность малого магазинчика катастрофически падает;
- с другой стороны, растет популярность удаленной торговли, соответственно, появляется потребность в пунктах выдачи товаров и складах интернет-магазинов, но это уже немного другой сегмент, требования в котором отличаются от требований традиционных магазинов;
- с третьей стороны, налоговая очень ужесточила требования к юр. лицам - выезд по месту нахождения, фото-, видеофиксация, отказ в регистрации фирм по месту жительства, это толкает вверх спрос на небольшие комнаты (10-15 метров), которые нужны часто для номинального обозначения существования фирмы, а деятельность по факту ведется онлайн или на выезде.
Появляются и нестандартные варианты снятия коммерческой недвижимости: например, достаточно актуальна сдача под склад для хранения вещей на период капитального ремонта в квартирах, аренда под пункты выдачи интернет-магазинов, наконец, небольшой офис вообще могут снять для фактического проживания, т.к. обходится это в 2-3 раза дешевле аренды квартиры, не говоря уж про гостиницу/отель.
Очень большое значение имеет наличие парковки и удобного подъезда на машине. Особенно страдают из-за этого коммерческие объекты в центральных районах - с одной стороны, престижное место и высокий ценник за аренду, но если сотрудники вынуждены каждое утро изощряться с поиском мест для машины, не говоря уж о клиентах, это резко снижает привлекательность объекта.
Что касается схем расчетов, то доля безналичных платежей возрастает, с каждым годом, как Вы выразились, "чёрные и серые схемы" клиентов устраивают все меньше, хотя бы из-за того, что стоимость обналичивания постоянно растет, следовательно, все заинтересованы в том, чтобы рассчитаться по безналу, сэкономив "драгоценный нал", ну и имея возможность списать арендные платежи в расходную часть по официальной бухгалтерии.
Резюме: в целом ситуация на арендном рынке напряженная, самый востребованный товар - это либо небольшие офисные помещения, либо торговые площади средних и крупных размеров, но обязательно в "проходных местах" с платежеспособным спросом - даже самый шикарный объект на выселках, в старой полузаброшенной промзоне будет никому не нужен.
