Question

Что если сдать ипотечную квартиру внаём?

Сработает ли такая схема: взять квартиру по ипотеке, сдать её внаём, полученные деньги тратить на погашение ипотеки. По истечении выплат по ипотеке квартира переходит в собственность без особых затрат?

Answer 1

Самая лучшая ипотека получается если ипотечное кредитование берется на срок от шести и до семи лет.

Давайте подсчитаем если возьмем на три года ежемесячный взнос будет посмотрите фото и переплата по ипотеке будет при стоимости квартиры в 2 млн. рублей равным 2000 000-500 000 - 50252*36 месяц=309072 рубля.

При ипотечном кредитовании на семь лет 2000 000 - 500 000 - 7*12*26963 = 764892 рубля

При ипотечном кредитовании на 10 лет 2000 000 - 500 000 - 10*12*22044 = 1145280 рублей

При ипотечном кредитовании на 15 лет 2000 000 - 500 000 - 15*12*18586 = 1845480 рублей

Ну и при ипотечном кредитовании на двадцать лет 2000 000 - 500 000 - 20*12*17148 = 2615520 рублей, т.е. по ипотеке получается еще одна квартира, но уже с евроремонтом.

Так что Вам решать на какой срок брать ипотечное кредитование и кого туда запускать - математические расчеты наглядно показывают ежемесячную оплату и еще сюда надо добавить коммунальные услуги, которые ежегодно растут, например за двухкомнатную квартиру за коммунальные услуги на Урале получается около трех тысяч рублей на сегодняшний день

P.S. Жирным выделил чтобы видно было читателю/ Калькулятор из сайта ВТБ24

Answer 2

А почему, "нет"? В Правилах ипотеки нет ограничений на распоряжение недвижимым имуществом.

Поэтому, если найдётся такой арендатор, который согласен платить за квартиру в размере ипотечного взноса, а арендодателю есть где жить, то это вполне реально выполнить.

Таким образом приобретение квартиры по ипотеке обойдётся человеку абсолютно бесплатно, как в легендарные советские времена, когда люди получали жильё "бесплатно". Слово "бесплатно" поставила в кавычки, поскольку бесплатность жилья была, конечно, относительной. Человеку приходилось отдавать много лет жизни и своё бесценное здоровье на благо предприятия, которое обеспечило его жильём.

Так что, прекрасный вариант! Главное - найти желающего оплатить вашу ипотеку :)

Answer 3

При всей, на первый взгляд, привлекательности такого решения на самом деле особого смысла в нем нет. Поясню, в чем суть. Дело в том, что недвижимость по определению менее доходный актив, чем даже банковский депозит (это компенсируется ростом цены недвижимости со временем, хотя тут бывают исключения - например, за последние 8 лет цена недвижимости не выросла).

А теперь давайте посчитаем. В одном из ответов упоминалось, что ипотечную квартиру можно сдавать за 15 т.р., платя за ипотеку 8 т.р. Да, это реально, только квартира при этом должна стоить порядка 2 млн., иметь более-менее пристойный ремонт и обстановку (на всё вместе накинем 300 т.р.).

А теперь прикинем, какой должен быть первоначальный взнос, чтобы платить 8 т.р. при весьма льготной ставке 10% годовых на 20 лет. Получается, что Вам придётся внести 1 млн 150 т.р. руб. сразу и потратить 300 т.р. на ремонт и обстановку. За это вы будете получать 15 т.р. арендной платы в месяц грязными (квартиранты не платят за коммуналку, кроме электричества), чистыми останется в лучшем случае 12 т.р., и то, если Вы не будете светить Ваш договор в налоговой, что не всегда возможно, особенно если его придётся показать в банке (в этом случае останется на руках всего 10 т.р.), минусуем ипотечный платеж 8 т.р. Получается сухой остаток 2 т.р.

А теперь прикинем: если Вы просто положите 1 млн. 450 тыс. рублей, которые потратили изначально на покупку ипотечной квартиры, в банк под 9% годовых, в месяц получается почти 11 т.р. Так что "выгода" от подобной схемы составят минус 9 т.р. в месяц. Выгодно, однако.

Иными словами, если Вы просто положите в банк свои 1,5 млн и будете капитализировать проценты, то через 6 лет сможете купить и отремонтировать такую квартиру в собственность без всякой ипотеки, головной боли с арендаторами и уже потом сдавать по своему усмотрению, ничего не оттаскивая в банк.

Answer 4

В своё время мы так и сделали. У нас был материнский капитал, взяли оставшуюся часть денег в ипотеку. Нашли вариант и купили. Часть ипотеки погасили через два месяца материнским капиталом, остальное выплачивали еще год, при этом квартиру сразу сдали в наем. По началу не дорого, поскольку квартира была убитая. Делали потихоньку ремонт. Потом стали сдавать дороже. За счет арендной платы гасили платежи по ипотечному кредиту.

Причем так поступили не только мы. Те, у кого есть свое жилье и есть или материнский капитал или крупные сбережения, берут оставшуюся часть нужной суммы в ипотеку, а квартиру сдают. То, что квартира на время выплаты ипотеки обременена (ее нельзя продать, подарить) не мешает ее сдавать.

Answer 5

Могу сказать, в чем проблема. По закону собственник даже обремененное жилье может сдавать, если в кредитном договоре не прописано обратное. Многие банки стали указывать в кредитном договоре, что квартиру нельзя сдавать внаем. Поэтому можно сдавать только не официально, по устному договору. В этом случае возможны проблемы с налоговой, если факт сдачи всплывет.

Второе - обязательно строго по графику платить банку, иначе они могут проверить квартиру, и если выяснится, что квартира сдается внаем, банк имеет право приостановить ипотеку и потребовать возврата всей суммы плюс проценты за весь срок ипотеки, а это сумма больше рыночной стоимости квартиры, как правило.

То есть, риск есть, если в кредитном договоре прописано, что квартиру нельзя сдавать, если такого пункта нет, то сдавать можно, надо смотреть кредитный договор до его подписания. Ссылка по теме.

Answer 6

А почему нет? У меня знакомая в Испании сделала то же самое. Взяла квартиру по ипотеке а когда платить за нее стало нечем ( там тоже экономический кризис) переехала к дочери а квартиру стала сдавать в курортный сезон через агенство. Это помогло ей и квартира перешла в собственность.

Answer 7

Прямого запрета на то чтобы взять ипотеку и сдавать квартиру не существует, однако многие банки требуют, чтобы заемщик заранее известил их о таком намерении, а в некоторых ситуациях, направил копию договора на согласование. В большинстве случаев согласование носит исключительно формальный характер и не доставляет никаких неудобств. Для того чтобы получить такое одобрение достаточно написать заявление в свободной форме на имя кредитной администрации, в котором вы попросите дать согласие на заключение договора аренды. Как правило, рассматриваются такие обращения в течение нескольких дней, после чего на имя клиента подготавливается официальный ответ со стороны банка

Answer 8

Да вполне рабочая схема и многие так и поступают, только вот в чем может возникнуть проблема найти добропорядочных квартиросъемщиков чтоб не возникали проблемы с соседями. А так пока вы исправно вносите взносы за кредит то банку без разнице кто в вашей квартире проживает.

Answer 9

Так многие сейчас делают, иногда даже поучается выгодно, платеж по ипотеке, скажем 8тыс.р., а сдают за 15тыс.р. Ипотечная квартира по сути уже ваша, у вас на руках свидетельство о собственности, банку она особо не нужна, банк интересуют только деньги. Такую квартиру сдавать можно, только нужно найти надежных арендаторов, потому как, если они съедут, придется платить и за ипотеку, и коммунальные за новую квартиру, а сейчас и налоги на квартиры повышаются. В принципе ничего такого сложного, знаю людей, у которых 2-3 квартиры в ипотеке и тем не менее они их без проблем сдают.

Answer 10

Поскольку владелец квартиры может ей распоряжаться по своему усмотрению, а банк не интересуется откуда взялись деньги у человека взявшего ипотечную ссуду то это нормальная рабочая схема. Более того - при умелой организации аренды квартиры можно еще и заработать не большие суммы. Поделите квартиру, встройте в нее еще дополнительно санузел и небольшую кухню. Т.е. устройте ее так чтобы не было мест общего пользования и все.

Answer 11

Ну, конечно сработает, а из-за чего вообще смонения...

Главное, чтоб ни кто ни кинул. Четко договариваться со съемщиками, и с банком или с тем, у кого берете квартиру по ипотеке. По истечению выплат конечно, перйдет..., но главное, чтобы - контролировать, чтобы процент ипотеки не рос безконечно.

Можно еще сказать съемщикам, чтобы они деньги перечисляли прямо на ипотечный счет.

Answer 12

Многие так и поступают - это помогает быстрее и спокойнее выплатить кредит , только это можно сделать при условии если у Вас есть где жить помимо этой квартиры .

И еще одно - смысл это имеет только в крупных городах типа Москвы или Питера - там цены на аренду квартиры хорошие и такая схема там работает хорошо , у нас в Таганроге например снять однушку можно за 6 тысяч плюс комуналка - с такими ценами кредит лет через 100 выплатишь ...

Answer 13

Большинство, те у кого есть возможность где-то жить, например с родителями, так и делают. Конечно, это лишает удобства жить отдельно и с большим комфортом, но позволяет минимизировать затраты по выплате ипотеки.

Answer 14

У меня многие знакомые поступили именно так. Покупали квартиру для ребенка в ипотеку, пока маленький - сдают и этими платежами погашают ипотечный кредит. К 18-25 годам получается "чистая", свободная от долгов квартира - хоть вселяйся в нее, хоть продавай.

По их словам, банки никаких документов и согласований на аренду квартиры не требовали.

Answer 15

Я знаю много таких примеров, когда знакомые брали ипотеку или кредит (на не хватающую сумму для покупки), покупали квартиру, а затем сдавали ее. И, таким образом, погашали ипотеку, кредит.

Я думаю, даже если сумма ежемесячного платежа в банк будет ненамного больше, чем, например, плата за квартиру - все равно платить-то меньше придется.

Главное чтобы, было где самим жить это время. Зато после выплаты ипотеки сдавать квартиру уже можно будет в "плюс".

Answer 16

Наши банки обычно это запрещают. Но...формально. Практически это их не интересует, главное - чтобы человек платил и не трезвонил об аренде на каждом углу. А вот известный журналист из соседней страны поставил это дело на поток, это его бизнес. Покупает в ипотеку, "отбивает" сдачей ( конечно, не только сдачей ), покупает следующую. И всё у него официально, он - медийное лицо и позволить себе укрывательство от налогов не может - тут же ославят, а то и посадят. Об этом он рассказывал в своих выступлениях по ТВ.

Answer 17

И закон говорит - «да». Так в Федеральном Законе «Об ипотеке» прописано, что залогодатели (покупатели жилья) имеют право извлекать из заложенного согласно ипотечному договору имущества «доходы и плоды». При этом в положении четко сказано, что залогодатели имеют право без получения согласия банков (залогодержателей) сдавать в аренду заложенное по ипотеке недвижимое имущество при условиях, что оно сдается на сроки, не превышающие периода, обеспеченного кредитными обязательствами. В законе также подчеркнуто, что передача жилья в аренду возможна только в тех целях, которые соответствуют непосредственному предназначению имущества.

И все бы хорошо, только в данном положении есть одно маленькое «но». Дело в том, что сдавать жилье в аренду без согласия кредитных организаций можно только тогда, когда в ипотечных договорах не прописаны особые пункты, касающиеся сдачи залогового имущества в аренду. А подавляющее большинство банков нашей страны как раз в обязательном порядке прописывают данное положение.