Question

Как правильно продать комнату в коммуналке в рассрочку в 2021 году?

Долгое время, около года, безуспешно пытаюсь продать свою комнату в коммунальной квартире секционного типа (долевая собственность), купленную 6 лет назад. И вот вчера соседка (она живет в неприватизированной комнате, ее комната принадлежит Городу, а моя и остальные две - частная собственность) предложила мне что она купит мою комнату в рассрочку, и расплатиться за комнату примерно за 2,5 года. Будет платить мне наличными каждый месяц по 15-20 тысяч рублей. Всё оформив документально у нотариуса. Всё было бы замечательно, но в платежеспособности соседки у меня очень большие сомнения. Но сейчас, не об этом (об этом планирую создать вопрос завтра), а в этом вопросе я хочу ограничиться общими официальными правилами таких сделок и реальными случаями на практике, потому что вопрос прецедентов очень важный

Бонус ставлю немаленький, потому что для меня это очень важно и поэтому очень прошу отвечать по существу и только сведущих людей. По вопросу личности соседки планирую создать вопрос завтра, чтобы мозговой штурм участников БВ помог мне осознать возможные риски и подвохи.

Answer 1

Если есть сомнения в платежеспособноти соседки, то лучше не связываться с ней, вернее не заключать с ней договор.

С другой стороны вам нужно продать комнату...

Вот мои советы, если вы всё же рискнете с ней связаться.

1. Попросите ее доказать платежеспособноть.
2. Оформите с ее стороны поручителей или попросите другой залог и гарантии на тот, случай если она потеряет платежеспособность до того, как сможет полностью расплатиться с вами.
3. Договор купли-продажи. В него нужно обязательно внести пункт, что право собственности будет оформлено на покупателя только после, как он (она) полностью рассчитается с продавцом (т.е. с Вами). До этого момента она может проживать в комнате, производить улучшения (ремонт) в ней и т.п.

4.Этот совет можно оформить дополнительным пунктом или... он повлияет на ваше решение о продаже в рассрочку. Учтите тот факт, что стоимость недвижимости может измениться очень резко, как в сторону ее повышения, так и в сторону ее понижения. Да еще и инфляцию никто не отменял. Что я этим хочу сказать? то, что даже если вы решите оставить стоимость комнаты фиксированной, то включите пункт, который будет учитывать хотя бы официальные данные по инфляции.

Answer 2

Первое, что нужно сделать - это получить нотариально заверенный отказ купить Вашу комнату, от других соседей.

Расходы на нотариуса, как Вы понимаете, несёт потенциальный продавец недвижимости.

Далее. Если Вы сомневаетесь в платежеспособности соседки, то попробуйте обсудить с ней возможность того, что она возьмёт кредит в банке, и расплатится с Вами сразу. Как я поняла, речь идёт о не слишком неподъемной сумме. Так как, если соседка платежеспособна, то кредит ей одобрят, при этом, при одобрении потребительского кредита на пять лет, ее ежемесячные платежи, будут составлять меньшую сумму, чем 15-20 т.р.,которую, она выплачивала бы Вам.

Если же кредит ей не одобрят, то думаю, нет никакой гарантии, что она сможет платить Вам.

Советую поинтересоваться у нее - из каких доходов, она собирается выплачивать Вам обозначенные суммы ежемесячно. Ничего такого в этом нет.

Если, всё-таки, Вы решитесь продать ей комнату, то оформляйте сделку у нотариуса, где в договоре будут прописаны ее денежные обязательства по отношению к Вам.

То есть, график ее ежемесячных платежей, которые она обязуется Вам выплачивать.

Таким образом, если в какой-то момент, она откажется производить выплаты, Вы, по крайней мере, сможете обратиться в суд, который, Вы выиграете, а соседку обяжут платить Вам в рамках исполнительного производства. Вопрос в том, будет ли она иметь доход, с которого, принципиально, можно производить удержания в рамках исполнительного производства.

Поэтому, такая сделка представляется лично мне, весьма сомнительной.

Пусть попробует взять кредит и расплатиться с Вами сразу же при оформлении договора купли-продажи.

Так же, при заключении сделки у нотариуса, в договоре можно прописать пункт, что что переоформить недвижимость (комнату) на себя, соседка сможет только после того, как она полностью расплатится с Вами.

Answer 3

Согласно ч.6 ст. 42 ЖК РФ -

Сначала нужно уведомить соседей(за месяц до продажи) о своих намерениях и получить от них нотариально подтвержденный отказ от покупки вашей комнаты. Лишь после этого Вы вправе продать свою комнату. В вашем случае, нужно догавариваться с остальними, чтобы те согласились на продажу комнаты Вашей соседке, однако не стоит забивать, что если Вы продадите свою комнату без обсуждения этого вопроса с остальными, то другие могут обратиться в суд и требовать отмены продажи. Распечайте текст объявления о продаже комнаты и покажите соседям(можете требовать от них их подписи под объявлением, чтобы у вас было доказательство того, что вы уведомили их о продаже). Важный момент: уведомлять нужно именно собственников квартиры(это можно узнать по выпискам из ЕГРН или попросить жильцов показать документы на комнату или доверить извещение соседей нотариусу(придется заплатить за это)). Если в течение месяца никто не откликнется, тогда можно приступить к продаже. Нужно заключить договор купли-продажи комнаты с вашей соседкой у нотариуса и в качестве условия указать, что право собственности можно регистрировать в Росреестре лишь после полной оплаты стоимости комнаты. Рекомендую нанять адвоката, чтобы он вам помог с этим вопросом :)

Дополнительный материал по теме.