- Закон «Об ипотеке» не позволяет в случае приобретения коммерческой недвижимости на заемные средства регистрировать переход права собственности на покупателя одновременно с регистрацией залога на покупаемый с использованием кредитных средств объект (предусмотрено и для жилых помещений). Поэтому кредитная организация требует от заемщика оформления недвижимости в свою собственность с ее последующей передачей в залог банку. И только затем кредитная организация может перечислить продавцу средства за продаваемый объект.
2.. Банки предъявляют высокие требования к финансовому положению заемщиков. Например, одно из многочисленных условий предусматривает, что суммарная задолженность предприятия-заемщика не может превышать трехмесячных оборотов по счету.
- Практически полное отсутствие на рынке банковских услуг предложений для юридических лиц по долгосрочному (пять и более лет) кредитованию за исключением кредитования по программе «Жилая ипотека», рассчитанной на физических лиц.
И тем не менее начало коммерческой ипотеке положено. Первые единичные сделки уже имеют место. Каким же образом их совершают?
Существуют различные схемы лизинга по ипотеке. Одна из них основана на доверии. Другими словами, заключают договор купли-продажи, продавец получает часть средств, принадлежащих покупателю, плюс гарантию банка. Затем происходит регистрация собственности на нового покупателя и регистрация договора залога, после этого -выдача кредитных средств и окончательный расчет. Отметим, что здесь сначала осуществляют регистрацию залога на банк, а уже потом - переход права собственности на нового покупателя.
Все большую популярность и известность в малом и среднем бизнесе приобретает такая схема кредитования, как лизинг. Объект недвижимости оформляют на лизинговую компанию - лизингодателя, которого кредитует банк. Лизингополучателем выступает приобретатель недвижимости. Они заключают договор, предусматривающий порядок выкупа имущества.
Следует отметить, что покупка коммерческой недвижимости с использованием лизинговой схемы позволяет компании получить ряд определенных преимуществ. Лизинг недвижимости - такой вид финансирования, когда лизинговая компания приобретает в собственность указанный лизингополучателем объект недвижимости у определенного им продавца и предоставляет его за плату во временное владение и пользование с переходом к лизингополучателю права собственности после окончания срока лизинга.
Разновидностью лизинга недвижимости является возвратный лизинг, при котором продавцом объекта недвижимости выступает сам лизингополучатель, оформляющий его в лизинг. Таким образом, схема возвратного лизинга позволяет лизингополучателю обрести долгосрочное финансирование путем продажи принадлежащего ему недвижимого имущества.
